How Much Passive Income Can I Make from Rentals? Real Numbers and Formulas

Сколько пассивного дохода приносят арендные объекты — вопрос, на который нельзя ответить одной цифрой. Доходность зависит от типа недвижимости, локации, способа сдачи и уровня расходов. Разберём, как рассчитать реальную прибыль и на какие показатели ориентироваться.

Средние ставки доходности по типам аренды

Долгосрочная аренда жилья в большинстве регионов даёт 4–8% годовых от стоимости объекта. Коммерческая недвижимость — 7–12%, но требует большего капитала на входе. Краткосрочная аренда (посуточно) может приносить 10–15%, однако сопряжена с сезонностью и операционными издержками.

Ключевой показатель — не валовая, а чистая доходность. Из арендной платы вычитайте налоги, страховку, ремонт, простои и управление. Реальная цифра часто оказывается на 30–40% ниже ожидаемой.

Как рассчитать пассивный доход от аренды

Базовая формула: годовая аренда минус расходы, делённая на вложенный капитал. Например, квартира за 5 млн рублей со сдачей по 35 тыс. в месяц приносит 420 тыс. в год. После вычета налогов и расходов (около 80 тыс.) чистыми остаётся 340 тыс. — это 6,8% годовых.

Учитывайте и денежный поток: если объект куплен в ипотеку, пассивный доход уменьшается на платежи по кредиту. При первоначальном взносе 20% и ставке 18% аренда может не покрывать ипотеку — тогда доход будет отрицательным.

Для масштабирования дохода важна не только доходность, но и реинвестирование: прибыль, направленная на покупку следующего объекта, ускоряет рост капитала.

Факторы, которые меняют итоговую сумму

На сколько пассивного дохода от аренды вы можете рассчитывать, определяют:

- Локация — города с высоким спросом на аренду дают стабильный поток и низкие простои.

- Тип объекта — студии и небольшие квартиры часто доходнее крупных.

- Способ управления — самостоятельная сдача экономит 8–12% от платежа, но требует времени.

- Налоговый режим — самозанятость или патент снижают нагрузку по сравнению с НДФЛ.

Вывод

Пассивный доход от аренды — это результат расчёта, а не магии. Ориентируйтесь на 5–10% чистой годовой доходности для жилой недвижимости и всегда считайте денежный поток после всех расходов. Чем точнее цифры на входе, тем предсказуемее доход.

Рассчитайте доходность вашего объекта по формуле из статьи — и сравните с альтернативами, прежде чем принимать инвестиционное решение. Перейти к подборке →