How Much Can I Make from a Rental Property in the US: Real Numbers and Formulas

Доходность американской недвижимости — не абстракция, а расчет из трех переменных: арендная ставка, загрузка и расходы. Ниже — как инвесторы считают прибыль и какие цифры считаются нормой на рынке США.

Валовой доход: от чего отталкиваться

Первый шаг — годовая арендная плата (gross rental income). Она зависит от локации и типа объекта: студия в Остине приносит около $1,200/мес, дом с 3 спальнями в пригороде Атланты — $1,800–2,200/мес, а квартира в Нью-Йорке легко выходит за $3,000. Ключевой ориентир — медианная ставка по району из Zillow или Rentometer, а не желаемая цифра.

Формула проста: месячная ставка × 12 × коэффициент загрузки. Закладывайте 92–95% занятости: простой между жильцами и ремонт съедают 1–2 месяца в году.

Чистый доход: что вычитают из аренды

На вопрос «how much can I make from a rental property» отвечает не валовая, а чистая прибыль (net operating income). Типичные статьи расходов:

- налог на недвижимость — 1–2% стоимости в год (в Техасе до 2,5%);

- страховка — $1,200–2,500 в год для дома;

- управляющая компания — 8–10% аренды;

- обслуживание и резерв на ремонт — 8–10% аренды;

- HOA — от $0 до $400/мес в кондоминиумах.

Правило 50%: в среднем операционные расходы съедают половину валового дохода. Из $24,000 аренды за год реально остается около $12,000 до выплат по ипотеке.

Реальная доходность и кэш-флоу

Инвесторы в США ориентируются на два показателя. Cap rate (доходность без учета финансирования) по жилой недвижимости — 5–8% в зависимости от штата: ниже в дорогих прибрежных городах, выше в Среднем Западе и Sun Belt. Cash-on-cash return при покупке с ипотекой — 6–12%, если первоначальный взнос 20–25%.

Пример: объект за $250,000, аренда $1,900/мес, расходы $950/мес, ипотека $1,100/мес. Чистый кэш-флоу — минус $150/мес, зато амортизация долга и рост стоимости дают совокупную прибыль 8–10% в год. Если нужен положительный поток с первого месяца — ищите объекты с арендной доходностью от 0,8–1% от цены покупки.

Вывод

Сколько можно заработать на аренде в США, зависит не от города, а от математики сделки: ставка аренды минус вакансия, налоги, управление и ремонт. Средний инвестор рассчитывает на $200–600 чистого кэш-флоу в месяц с объекта стоимостью $200–300 тыс. и 8–12% совокупной годовой доходности с учетом роста цены и погашения кредита. Считайте цифры до покупки, а не после.

Хотите расчет доходности под конкретный объект в США? Оставьте заявку — подготовим финансовую модель с кэш-флоу, cap rate и налоговой нагрузкой за 24 часа. Перейти к подборке →