How Much Can You Earn from a Rental Property in Canada: Real Numbers and Net Yield

Доходность от сдачи недвижимости в Канаде зависит не от средней ставки по стране, а от города, типа объекта и структуры расходов. Инвесторы, которые считают только валовую аренду, систематически завышают ожидания: чистый поток часто оказывается на 30–45% ниже.

Валовой доход: сколько приносит аренда в разных сегментах

Ориентиры по рынку (2024–2025): однокомнатная квартира в Торонто — 2 300–2 600 CAD/мес, в Ванкувере — 2 500–2 800 CAD, в Калгари — 1 700–1 950 CAD, в Монреале — 1 500–1 800 CAD. Дом с 3 спальнями в пригороде крупного города сдаётся за 2 800–3 500 CAD. В небольших городах Альберты и Саскачевана ставки ниже (1 200–1 500 CAD), но и цена входа в 2–3 раза меньше.

Годовой валовой доход по квартире в Торонто — около 30 000 CAD. Это верхняя граница, а не заработок.

Чистый доход: что вычитается из аренды

Реальный расчёт «how much can you earn from a rental property in Canada» строится на операционных расходах и обслуживании долга:

- Ипотека: при покупке за 600 000 CAD с первым взносом 20% платёж составляет ~2 900 CAD/мес при ставке 5,5% — часто больше самой аренды.

- Налог на недвижимость: 3 000–6 000 CAD в год в зависимости от муниципалитета.

- Страхование лендлорда: 1 200–2 000 CAD в год.

- Управление: 8–12% от аренды, если работаете через компанию.

- Резерв на ремонт и простои: 5–8% валового дохода.

Итог: при валовых 30 000 CAD чистый поток до налога обычно составляет 6 000–12 000 CAD в год при полной загрузке. С ипотекой объект нередко выходит в ноль или в минус по кэшфлоу — заработок формируется за счёт роста стоимости и погашения тела кредита.

Что реально влияет на заработок

Ключевые рычаги — первый взнос (20%+ убирает страховку CMHC и снижает платёж), выбор рынка с более высоким соотношением аренды к цене (Альберта, Нью-Брансуик), а также формат: посуточная аренда даёт в 1,5–2 раза больше валового дохода, но требует лицензий и времени. Не забывайте про подоходный налог: арендный доход облагается по прогрессивной ставке, а CCA (амортизация) снижает налоговую базу.

Вывод: рассчитывайте на чистую доходность 3–5% от стоимости объекта при консервативном сценарии. Всё, что выше, — результат низкой цены входа, крупного взноса или активного управления.

Хотите точный расчёт под конкретный объект? Оставьте заявку — подготовим финансовую модель с учётом ипотеки, налогов и прогноза cash flow по вашему городу. Перейти к подборке →