Недвижимость в США купить иностранцу в 2026: пошаговый гид и новые правила

Покупка жилья за океаном перестала быть экзотикой: россияне, казахи, инвесторы из ОАЭ и Китая активно скупают активы во Флориде, Техасе и Нью-Йорке. Однако законодательство меняется, и вопрос «недвижимость в США купить иностранцу 2026» требует свежих данных. Разберём процедуру, ограничения и налоги без воды.

Кто и на каких условиях может приобрести жильё

Главное: граждане других государств имеют право покупать американскую недвижимость. Ограничения касаются только сельхозземель и объектов рядом с военными базами. С 2024–2025 гг. ряд штатов (Флорида, Техас, Алабама) ужесточил правила для резидентов КНР и «стран наблюдения» — проверяйте локальные статуты перед сделкой.

Иностранцу доступны:

- апартаменты и кондоминиумы;

- дома с участком (для личного проживания);

- коммерческие объекты и доходные квартиры.

Ипотеку нерезиденту выдают ограниченно: первоначальный взнос 30–40%, ставка выше на 1–2%. Проще оформить покупку за наличные или через иностранный банк.

Пошаговый алгоритм сделки

1. Выбор штата и объекта. Популярные направления — Майами, Остин, Сиэтл. Учитывайте налог на имущество: во Флориде он около 0,9%, в Техасе доходит до 2,2%.

2. Открытие счёта в банке США. Потребуется ITIN — идентификационный номер налогоплательщика. Без него невозможно платить сборы и коммуналку.

3. Проверка титула. Наймите local title company: они проверят обременения и историю прав.

4. Закрытие сделки. Подписание документов возможно удалённо через нотариуса и апостиль. Деньги переводите только на escrow-счёт.

Налоги и скрытые расходы

Покупка недвижимости в США иностранцем в 2026 году сопровождается дополнительными издержками:

- FIRPTA — удержание 15% от стоимости при последующей продаже (возвращается после подачи декларации).

- Ежегодный property tax и страховка.

- Услуги управляющей компании при сдаче в аренду — 8–12% от дохода.

Владение оформляется на физическое лицо или LLC. Второй вариант минимизирует риски и упрощает наследование, но требует содержания юрлица.

Вывод

Недвижимость в США купить иностранцу в 2026 реально, если учесть региональные запреты и налоговую нагрузку. Планируйте бюджет с запасом 10–15% на сопутствующие расходы и привлекайте американского юриста — это дешевле, чем исправлять ошибки постфактум.

Получите бесплатный чек-лист по проверке объекта перед сделкой — оставьте заявку на консультацию, и мы подберём лицензированного риелтора в нужном штате. Перейти к подборке →